Auch in der Pflegebranche ist es oft der Fall, dass der Unternehmer eine Pflegeeinrichtung in einem in seinem Eigentum stehenden Immobilie betreibt. Zur Sicherung des Investitionskostensatzes wird sich häufig eines Miet-Modells bedient, bei dem die Immobilie an eine Betriebs-GmbH vermietet wird. Dieses Modell bietet bereits auf den ersten Blick Vorteil, wenn es um die Gestaltung der Miete und um Investitionskostenverhandlungen mit den Kostenträgern geht. Da der Gesellschafter als Vermieter agiert, kann er die Höhe der Miete aktiv steuern und damit gezielt Einfluss auf die refinanzierungsfähigen Investitionskosten nehmen.

Doch genau hier lauert eine oft unterschätzte steuerliche Gefahr einer sogenannten Betriebsaufspaltung. Wer sie nicht kennt oder falsch einschätzt, riskiert steuerliche Nachteile, die sich langfristig im Wesentlichen nicht korrigieren lassen.

Wann liegt eine Betriebsaufspaltung vor?

Eine Betriebsaufspaltung entsteht, wenn die folgenden zwei zentralen Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind:

1. Personelle Verflechtung:
   Dieselbe Person oder Personengruppe hat in der Betriebskapitalgesellschaft (z. B. GmbH) und im Besitzunternehme/-gesellschaft (z. B. Einzelunternehmen oder GbR) die beherrschende Stellung, also die Stimmrechtsmehrheit.

Typisches Beispiel: Der Gesellschafter hält die Mehrheit an der Betriebs-GmbH und ist zugleich Eigentümer des vermieteten Gebäudes.

1. Sachliche Verflechtung:
   Das Besitzunternehmen überlässt der Betriebsgesellschaft mindestens eine wesentliche Betriebsgrundlag, z. B. die Immobilie.

Schema Betriebsaufspaltung:

Sind beide Bedingungen erfüllt, liegt eine Betriebsaufspaltung vor – daraus resultieren folgende steuerliche Folgen:

• Die daraus erzielten Einkünfte sind steuerlich nicht mehr als private Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) zu qualifizieren, sondern als gewerbliche Tätigkeit (§ 15 EStG).
• Als Folge dessen ist die Immobilie nicht mehr dem Privatvermögen, sondern dem Betriebsvermögen zuzurechnen, d. h., ein steuerfreier Verkauf der Immobilie ist auch nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist nicht mehr möglich.

Diese steuerlich nachteiligen Effekte lassen sich mit der richtigen Gestaltung vermeide

Wie kann man eine Betriebsaufspaltung vermeiden?

Ein bekanntes und vielfach genutztes Modell ist das sogenannte „Wiesbadener Modell“. Hierbei wird gezielt die personelle Verflechtung vermieden:

Dabei wird Besitz und Betrieb zwischen Ehegatten aufgeteilt. Der Ehemann ist beispielsweise Alleingesellschafter der Betriebs-GmbH, während die Ehefrau Alleineigentümerin der Immobilie ist. Das Mietverhältnis wird zwischen der Ehefrau als Vermieterin und der vom Ehemann als Alleingesellschafter gehaltenen Betriebs-GmbH begründet. Bei dieser Gestaltung kann weder die Ehefrau irgendwelche Entscheidungen bei der GmbH durchsetzen noch der Ehemann bei der Immobilie. Die Stimmrechte von Ehegatten werden steuerlich nicht zusammengerechnet.– eine Betriebsaufspaltung liegt nicht vor.

Vorteile dieses Modells:

• Die Immobilie bleibt Privatvermögen.
• Nach Ablauf der Spekulationsfrist kann die Immobilie steuerfrei veräußert werden.
• Die Gestaltungsspielräume bei der Mietpreisfestlegung bleiben erhalten – ein wichtiger Punkt in der Pflege, insbesondere bei der Refinanzierung der Investitionskosten

Unser Fazit für Pflegeheimbetreiber:

Wer als Gesellschafter einer Betriebs-GmbH auch Eigentümer der Immobilie ist, sollte dringend prüfen, ob eine Betriebsaufspaltung vorliegt. Die steuerlichen Auswirkungen sind langfristig erheblich und können in aller Regel nicht mehr rückgängig gemacht werden.

Unsere Empfehlung: Beziehen Sie Ihren steuerlichen Berater frühzeitig in den Entscheidungsprozess bei der Wahl der gesellschaftsrechtlichen Gestaltung mit ein. Lassen Sie Ihre bestehende Gesellschaftsstruktur insbesondere auf das Vorliegen einer Betriebsaufspaltung überprüfen. Wir zeigen Ihnen steuerlich sichere Gestaltungswege auf, damit Sie nicht ungewollt in eine Betriebsaufspaltung rutschen.