21. März 2026
Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter bei vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung
Wir möchten Sie über ein wichtiges Urteil informieren, welches die Mieterrechte im Falle einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung stärkt:
Das Landgericht Berlin hat in seinem Urteil vom 28. Februar 2024 (Az. 66 S 178/22) entschieden, dass ein Mieter, dem aufgrund vorgetäuschten Eigenbedarfs gekündigt wurde, einen Anspruch auf Auskunft über die Miethöhe hat, die der Vermieter von einem neuen Drittnutzer erhält.
In dem zugrunde liegenden Fall kündigte ein Vermieter dem Mieter aufgrund von Eigenbedarf. Er gab an, seine Tochter solle einziehen. Der Mieter zog daraufhin aus und verlangte Schadensersatz für die entstandenen Umzugskosten.
Doch die Tochter zog nicht ein und die Wohnung stand mehrere Monate leer. Der Mieter verklagte den Vermieter auf Wiedereinräumung des Besitzes an den unbewohnten Wohnräumen. Der Vermieter behauptete weiterhin, seine Tochter werde einziehen, vermietete die Wohnung jedoch an neue Mieter. Diese zogen ein.
Damit stand fest: es gab keinen Eigenbedarf.
Als Folge steht dem Mieter ein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe der Mehrkosten zu, die diesem durch den Umzug / höhere Fahrtkosten zu seinem Arbeitsplatz, eine höhere Miete etc. sowie den Erhalt des Mehrerlöses, den der Vermieter durch die unrechtmäßige Neuvermietung erzielt. Dazu benötigt der Mieter aber Informationen über die Höhe der neuen Miete, die der Vermieter verweigerte.
Das Landgericht Berlin hat dem Mieter einen solchen einklagbaren Auskunftsanspruch nach Treu und Glauben (§242 BGB) zuerkannt.
Für einen solchen Anspruch ist zunächst eine „besondere rechtliche Beziehung“ notwendig, die das Landgericht in dem im Raum stehenden Haftungsverhältnis zwischen dem früheren Mieter und dem Vermieter sah. Zudem müssen die Auskünfte leicht durch den Vermieter einzuholen sein. Auch diese Voraussetzung war laut Landgericht offensichtlich erfüllt, da allein der Vermieter über die Information der „neuen“ Miethöhe verfügt und eine Offenlegung dieser Information unproblematisch möglich ist.
Der Mieter sei laut Landgericht zudem nicht darauf beschränkt, lediglich wirtschaftliche Einbußen zu beanspruchen, die ihm durch eigene Ausgaben entstanden seien. Er habe zudem Ansprüche, die über einen solchen Schadensersatz hinausgehen.
Da aufgrund der vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung kein wirksamer Kündigungsgrund vorgelegen habe, habe der frühere Mieter ein Recht auf „Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte“ erlangt. Der Vermieter hätte dem Mieter den unmittelbaren Besitz an den Wohnräumen ermöglichen müssen. Da er durch die Weitervermietung diese Verpflichtung nicht erfüllen konnte, sei Unmöglichkeit nach § 275 BGB eingetreten. Der frühere Mieter könne daher nun auf das „Surrogat“ nach § 285 Abs. 1 BGB zurückgreifen. Dies ist die Differenz zwischen der früheren und der neuen Miethöhe, die der Vermieter nunmehr an den alten Mieter zahlen muss.
Das Landgericht hat mit seiner Entscheidung einen wichtigen Schritt im Mietrecht gemacht, der die Praxis vorgetäuschter Eigenbedarfskündigungen beeinflussen könnte. Statt nur Schadensersatzansprüche zu berücksichtigen, wird nun ein Anspruch nach § 285 BGB anerkannt, der den Vermieter verpflichtet, unrechtmäßig erzielte Gewinne herauszugeben.
